Les précédentes informations de l'office
CONJONCTURE IMMOBILIERE AU 3EME TRIMESTRE 2014
Lactivité du marché des logements en Ile-de-France reste faible.
Elle ne redémarre toujours pas. Les ventes tous logements
confondus stagnent à un niveau proche de celui enregistré
en 2013, tout en restant inférieures de 10% à celles dun 3e trimestre
moyen des 10 dernières années et de 18% par rapport à la
période de haute activité(1). Dans lancien, le très léger
mieux constaté dans les ventes au 3e trimestre (+3% par rapport à
2013), un peu plus notable dans Paris (+7%), sestompe
quand on séloigne du coeur de lagglomération, avec une hausse limitée
à 3% en Petite Couronne et une stabilité en Grande Couronne.
Lactivité reste déprimée dans le neuf. Rien ne change depuis
longtemps sur ce segment de marché.
Sil manque de dynamisme, le marché nest pas à larrêt. Alors
que le contexte économique et social reste dégradé et que la
confiance manque, les taux dintérêt historiquement bas et la
fin du dispositif dabattement de 25% sur les plus-values ont
maintenu lintérêt des acquéreurs.
Au total, sur les 9 premiers mois 2014, 100 400 logements
anciens ont été vendus, soit 2 700 unités et 3% de plus que
pour les 9 premiers mois 2013. Tout laisse à penser que la fin
de lannée 2014 sinscrira dans la continuité, laissant un volume
de ventes annuelles dans lancien en 2014 proche des 133 000
transactions de 2013.
Une tendance baissière confirmée pour les prix
1. Evolutions du 2e au 3e trimestre 2014
Du 2e au 3e trimestre 2014, les prix ont légèrement progressé
sur certains segments de marché. Cette hausse est habituelle
en cette période de lannée, particulièrement pour les maisons,
notamment parce que les familles veulent réaliser leur acquisition
avant la rentrée.
Le prix des maisons en Ile-de-France a augmenté de 3,3% en
3 mois, pour se situer à 303 300 euros avec des poussées plus
notables en Petite Couronne au 3e trimestre 2014. Mais dune
part, la correction de la variation saisonnière vient limiter la
hausse à 1,6%. Dautre part, nos indicateurs avancés sur les
avant-contrats montrent que cette poussée ponctuelle du prix
des maisons sera corrigée dans les prochains mois.
Pour les appartements, les prix nont guère évolué (+0,5% du
2e au 3e trimestre 2014) et la prise en compte de la saisonnalité
laisse au final une diminution de 0,8% pour les appartements en
Ile-de-France.
Le prix au m² des appartements anciens dans Paris (8 110 euros)
recule de 0,3% du 2e au 3e trimestre 2014 et de 1,4% en données
corrigées des variations saisonnières.
2. Evolutions annuelles constatées à la fin du 3e trimestre 2014
Enfin, ce mouvement ponctuel ne vient pas contrarier la tendance
de fond à une légère baisse des valeurs.
En un an et à la fin du 3e trimestre 2014, pour les appartements
anciens, les prix baissent de 1,9% dans Paris, de 0,7% en Petite
Couronne et de 2,5% en Grande Couronne.
Pour les maisons, le prix recule de 0,5% en un an au 3e trimestre
2014 mais avec des évolutions très différentes entre les secteurs
géographiques.
3. Prévisions pour les prochains mois et lensemble de
lannée 2014
Dans les prochains mois, la tendance baissière est appelée à se
poursuivre de manière accentuée, sans que lon puisse savoir si
le mouvement est appelé à durer. Dans Paris, notre indicateur
avancé calculé à partir des avant-contrats que nous enregistrons
dans notre base et qui nous permettront davoir une tendance
fiable des prix pour lensemble de lannée 2014 démontre que
le prix au m² pourrait passer en dessous de la barre symbolique
des 8 000 euros en début dannée prochaine. Le prix de vente
unitaire dune maison en Ile-de-France devrait repasser sous la
barre des 300 000 euros en fin dannée 2014.
Nos indicateurs avancés sur les avant-contrats indiquent que
la baisse des prix restera modérée en 2014. En 2014(2), le prix
de vente des maisons en Ile-de-France changerait peu (-0,6%),
avec des baisses plus sensibles en Seine-et-Marne (-2%) et en
Grande Couronne (-1,3%).
Pour les appartements, les prix cèderaient 1,1% en un an en Ilede-
France, 1,2% dans Paris, mais ils seraient stables dans les
Hauts-de-Seine (+0,2%).
Un marché figé ?
Comme cela avait été prévu, lactivité a stagné en 2014, avec des volumes de ventes sans grand changement par rapport à
2013 et une nouvelle baisse, à la fois modérée et progressive, des prix de vente.
Alors que le marché immobilier nous a habitués à des cycles de grande amplitude, cette absence dorientation pour la seconde
année consécutive peut surprendre. Elle tient sans doute à un équilibre entre les facteurs favorables et défavorables qui
réussissent à maintenir à un niveau bas lactivité immobilière, mais sans autoriser de franche reprise de ventes ni provoquer, à
linverse, des corrections sévères des prix.
Du côté positif, on ne cesse dannoncer de nouveaux "plus bas historiques" pour les taux des crédits à lhabitat. Ils redonnent
du pouvoir dachat aux acquéreurs tout comme la légère baisse des prix. Dans un environnement anxiogène, limmobilier
apparaît toujours comme une valeur-refuge et une aspiration profonde pour des Franciliens moins propriétaires en Ile-de-France
quailleurs, alors que la pénurie de logements locatifs perdure.
Du côté négatif, lenvironnement économique et la situation des ménages ne saméliorent pas et les perspectives restent peu
encourageantes.
Malgré une récente baisse des prix, les prix des logements demeurent historiquement élevés et exigent toujours
des taux deffort importants. Les anticipations dune stagnation au mieux et plus souvent de baisses des prix rendent la demande
frileuse. Les nouvelles réglementations découragent les investisseurs dans le neuf comme dans lancien. Enfin, la complexité
nouvelle du processus dachat liée à la loi ALUR allonge les délais de réalisation des ventes et décourage certains acquéreurs.
Les acquéreurs sont désormais avertis (ils sinforment, cherchent et comparent), exigeants (ils plébiscitent la qualité et le
sans-
défaut) et hésitants (ils prennent leur temps, sinterrogent sur lopportunité dacheter ou de reporter leur décision). Les
vendeurs peinent encore à acter le durcissement du marché et la baisse des prix. Lattentisme se prolonge donc.
Pour 2015, des facteurs de détente pourraient être à loeuvre, particulièrement dans le neuf, avec les assouplissements annoncés
du dispositif daide à linvestissement. Mais les perspectives de changement et de rebond demeurent limitées laissant à penser
que les tendances actuelles pourraient se prolonger.
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